Как покупать недвижимость на торгах

Содержание

Покупка квартиры через аукцион, на торгах: порядок, риски покупателя

Как покупать недвижимость на торгах

Купить квартиру через торги можно онлайн или при личном присутствии, сэкономив до 30-40% от ее реальной рыночной стоимости. Чаще всего тендеры проводятся в интернете. Рассмотрим, что подразумевается аукционами по продаже недвижимости, каковы условия участия, какие квартиры там продаются, на каких сайтах они проводятся, и как купить или продать жилье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое аукцион?

Аукцион – это публичная продажа недвижимости и другого имущества по заранее определенным правилам. Главное условие – соблюдение принципа состязательности между покупателями: кто предложит большую цену за жилье, тому его и продадут по окончании торгов.

Если же речь идет о покупке квартиры через аукцион, все наоборот: покупатель сам ищет приемлемые для него лоты с учетом параметров и стоимости недвижимости, и подает заявки.

Обратите внимание! Продажа квартиры по ФЗ 44 через аукцион проводится в обязательном порядке бюджетными учреждениями, которым принадлежит продаваемое имущество. По-другому его реализовать нельзя, это нарушение законодательства.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Какие квартиры продаются на торгах?

На торгах можно купить самые разные квартиры:

  1. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
  2. Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
  3. Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Условия участия в торгах

Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки – везде они разные. Но в общем критерии выглядят так:

  1. Обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Он будет вместо подписи. Заказать его можно в сертифицированном центре: например, в «Корус Консалтинг», «СКБ Контур», Таскком».
  2. Совершеннолетний возраст.
  3. Внесение залогового депозита для подтверждения наличия денег на покупку. Сумма варьируется от 100 000 до 300 000 руб. Если покупатель выигрывает аукцион, деньги засчитываются в счет недвижимости. При проигрыше возвращаются на банковский счет в течение 5 дней.
  4. Участники регистрируются примерно за 5 дней до начала аукциона.
  5. Продавец может определить стоимость торгового шага. Например, если она равна 50 000 руб., то покупатель вправе поднять цену минимум на 50 000 руб.

Пример. Квартира продается на торгах за 2 000 000 руб., ее реальная рыночная стоимость – 4 000 000 руб. Торговый шаг равен 100 000 руб.

Первый участник аукциона предложил выкупить недвижимость за 2 100 000 руб., второй – за 2 500 000 руб. Если бы предложили поднять цену не на 100 000, а на 50 000 руб.

, на площадке этого бы не позволили сделать, т.к. цена шага ниже минимальной. Больше – можно, меньше – нет.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

На каких сайтах возможна покупка квартиры через аукцион?

Продажа квартир с аукциона проводится на нескольких площадках:

Важно! Государственную или муниципальную недвижимость можно купить только через Единую информационную систему в сфере закупок. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку жилья через торги.

Как купить квартиру на аукционе?

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

  1. Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
  2. Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
  3. Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
  4. Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
  5. Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
  6. Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

и образец договора

Если собственник продает недвижимость самостоятельно, в ДКП в качестве продавца указывается он. Если жилье продается по причине банкротства, от лица должника действует конкурсный управляющий. Сведения о сторонах сделки обязательно указываются в ДКП.

Что еще должно быть в договоре:

  1. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
  2. Документ, на основании которого жилье принадлежит продавцу.
  3. Реквизиты протокола по результатам аукциона.
  4. Стоимость жилья, порядок оплаты.
  5. Права, обязанности, ответственность сторон.
  6. Подписи участников сделки.

Документы

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Как продать квартиру через госзакупки?

Физическому лицу продать квартиру через торги ЕИС сложнее, чем бюджетной организации. В ЕИС большая часть объявлений о продаже, а не о покупке.

Как продать квартиру государству через аукцион:

  1. Найти в ЕИС извещение о покупке недвижимости в регионе ее местонахождения.
  2. Ознакомиться с техзаданием, чтобы понять, подходит ли жилплощадь.
  3. Отправить заявку на участие в аукционе.
  4. Участвовать в аукционе. Выиграет тот, кто предложит жилье по меньшей цене.
  5. Заключить договор и передать ключи от квартиры заказчику.

Обратите внимание! Продажа квартиры через торги длится довольно долго. Если у заказчика совсем нет заявок, аукцион не проводится. Нужен хотя бы один участник.

Риски покупки и продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры на аукционе сопровождается довольно большим количеством подводных камней:

  1. В квартире могут быть прописаны старые жильцы. Выписать их можно по договоренности или через суд. Сложнее, если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок: все действия придется согласовывать с его родителями или органом опеки.
  2. Сохранение права пожизненного проживания посторонним человеком. Такое бывает, когда продавец изначально покупает квартиру по ДКП с правом проживания другим лицом. Оспорить это практически невозможно, но о таком нюансе обычно сообщают до начала торгов.
  3. Неузаконенная перепланировка. Новому собственнику придется переоформлять документы самостоятельно или возвращать все в первоначальный вид.
  4. Задолженность по коммунальным услугам. К новому владельцу она не переходит, но ТСЖ вряд ли это заинтересует. При длительной неуплате могут отключить электричество или водоснабжение, и покупателю придется разбираться с этим самостоятельно.
  5. Приобретение некачественного жилья. Через аукционы продается большая часть недвижимости с «бабушкиным» ремонтом или вообще без него; имеющая проблемы с инженерными сетями.

Совет юриста: иногда за квартиры на аукционах люди отдают даже больше рыночной стоимости, впадая в азарт. Сомнительная экономия. Желательно еще до начала торгов определиться с максимальной суммой, которую можно потратить на жилье.

Риски для собственника при продаже квартиры через аукцион минимальны. Он может выставить любую цену. Но если покупатель впоследствии откажется от сделки и не возместит нанесенные убытки, для взыскания придется обращаться в суд.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Ответы юриста на частные вопросы

Сколько времени занимает покупка квартиры на торгах? Около двух месяцев. Зарегистрироваться и получить электронный ключ можно за один день. На поиск подходящего лота уходит неопределенное количество времени: все зависит от того, что хочет покупатель. За 5 дней до начала торгов производится регистрация, сам аукцион может проводиться как один час, так и неделю.

Право собственности при подаче документов через МФЦ оформляется за 9, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней. Хочу купить квартиру через аукцион. Собственник не справился с выплатой ипотеки, продает банк. Как узнать, есть ли долги по взносам на капитальный ремонт? Узнать о наличии задолженности можно, запросив последнюю квитанцию у продавца.

Выиграла торги, но хочу отказаться от покупки квартиры. Какие будут последствия? Согласно ст. 448 ГК РФ, при отказе от подписания протокола одна сторона обязана возместить другой стороне убытки, нанесенные отказом. Присмотрели квартиру, продавец купил ее несколько лет назад на торгах, она была арестована приставами.

Какие есть риски? Все зависит от того, сколько лет прошло с момента покупки. Если прошло минимум три года (срок исковой давности), вероятность появления третьих лиц, которые могут претендовать на недвижимость, снижается. Нужно заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, нет ли на квартире ограничений. Покупаю квартиру на торгах, принадлежит ипотечному должнику.

В какой срок снимут обременение по ипотеке? Обременение снимается в течение трех рабочих дней после погашения долга перед банком.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Квартиры на аукционах продаются по сниженной стоимости (минус 30-40% от рыночной). Но во время торгов нужно контролировать себя на каждом шаге, чтобы в итоге не заплатить больше средней цены по рынку.
  2. Покупка квартиры через торги удобна тем, что никуда ходить не надо: все происходит дистанционно. Оффлайн только заключается ДКП.
  3. Можно купить квартиру с торгов в ипотеку, но кредитованием такой недвижимости занимаются далеко не все банки. Подробности нужно уточнять на конкретной площадке.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-cherez-aukcion-na-torgah

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

Как покупать недвижимость на торгах

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Как покупать недвижимость на торгах

Покупка недвижимости с торгов имеет ряд преимуществ и недостатков. Прежде всего перед тем, как задумываться о покупке квартиры с торгов или аукциона, стоит разобраться в каком порядок проходит процедура, какие основные аспекты нужно знать и учитывать, какими законами регулируются торги.

Как проходят электронные торги квартир

Квартиры на аукционах или торгах продаются в три этапа:

  1. На первом этапе устанавливается начальная стоимость квартиры – лота. Как правило, цена будет ниже рыночной стоимости, а дальше уже покупатели будут делать свои предложения касательно стоимости. Цена будет повышаться. На первом этапе торгов в основном продаётся большая часть (около 60%) представленных лотов. Покупатели в данном случае имеют возможность сэкономить около 10-15% от стоимости жилья.
  2. На втором этапе проходит повторное проведение торгов, которое аналогично первому. Главным и очень важным отличием будет то, что стартовая цена будет ниже от первоначальной стартовой цены приблизительно на 10-20%. Таким образом, квартиру на втором этапе можно купить ещё выгоднее, чем на первом и сэкономить при этом до 30% от рыночной стоимости жилья.
  3. Самым привлекательным является третий этап. В данном случае во время проведения публичного предложения организаторами можно выкупить жильё в несколько раз дешевле, чем оно стоило бы на рынке недвижимости. Третий этап отличается от первых двух и проводится следующим образом:
  • квартира выставляется на торги с начальной ценой ниже, чем было заявлено в первом или втором туре;
  • торги проходят не на повышение цены, а на понижение.

В данном случае покупатель может сэкономить от 50-70% от первоначальной стоимости квартиры.

Какими законами регулируются торги по банкротству

Торги по банкротству регулируются Федеральными Законами Российской Федерации, а именно «Закон о банкротстве» от 22 июня 2015 года определяет, как выбирается победитель торгов (как правило, это посредством публичного предложения).

Какие квартиры попадают на аукцион

На аукционах ежедневно попадают сотни конфискованных квартир и недвижимости обанкротившихся владельцев. Среди этих владельцев есть и физические лица, и частные предприниматели, юридические лица (в частности, это организации, предприятия любых форм), а также попадают и муниципальные жилые площади.

На аукционах и торгах можно найти как жильё вторичного рынка, так и квартиры в новостройках.

Как правило, недвижимость, которая попадает на аукцион, можно поделить на следующие категории:

  • залоговая недвижимость – это квартиры, дома, которые были внесены в качестве залога гражданином при оформлении ипотечного кредита. Попадает такое жильё на аукцион в случае, если гражданин не выполнил свои обязательства перед банком. Тогда банк забирает квартиру за долги и передаёт на продажу  аукциону с целью получить денежное вознаграждение, которое покроет весь или часть долга должника.
  • Имущество под арестом – это квартиры, которые были изъяты у собственника в ходе судебных разбирательств или же имущество было конфисковано за долги.
  • Недвижимость, которая продаётся по причине банкротства.

Как поучаствовать в аукционе

Для того чтобы поучаствовать в аукционе или торгах гражданину нужно сделать следующее:

  1. Получить электронную подпись – она подтверждает достоверность информации и её причастие к владельцу. Без неё заявитель не получит доступа к электронной площадке торгов и не сможет принять участие. Электронная цифровая подпись выдаётся участнику на один год и имеет ограничения по доступу к площадкам, поэтому при её оформлении стоит обратить внимание на доступ к площадкам торгов.
  2. Участнику нужно пройти аккредитацию. Данная процедура занимает от трёх до пяти дней и подразумевает под собой подачу документов на сайт торгов.
  3. Определится с лотом. Участнику нужно ознакомиться с представленными лотами, выбрать подходящий ему и изучить по лоту всю предоставленную документацию.
  4. Для участия в торгах участнику необходимо будет приобрести и установить программное обеспечение (площадку), на которой проводятся торги.
  5. Оформить заявление на участие в аукционе или торгах и обязательно оплатить задаток продавцу лота. Задаток в данном случае является гарантией выполнения соглашения сторонами. Перед торгами нужно будет предоставить платёжное подтверждение оплаты задатка. Что касается заявления, то оно пишется в стандартной форме, в установленном законом порядке.
  6. Следующим этапом будет уже непосредственное участие в электронном аукционе или торгах. Здесь все участники видят свои позиции и цены, которые предлагаются другими участниками. Шаг торгов, как правил, устанавливается непосредственно организаторами торгов. Участник имеет право повышать ставки, делать своё предложение в момент проведения торгов.
  7. Через полчаса после окончания торгов организаторы делают протокол проведения аукциона.
  8. Завершение торгов подразумевает возвращение задатков тем участникам, которые не выиграли и оформления договора купли-продажи между победителем торгов и продавцом.
  9. Последним этапом будет оплата лота и переход права собственности от продавца к покупателю в установленном законом порядке.

Как определяется победитель торгов

Согласно законодательству Российской Федерации, победителем считается тот участник торгов, который предложил большую цену за выставленный лот. Ранее торги выигрывал тот участник, который первым подал заявку, сейчас новый Федеральный Закон изменил систему торгов.

Организатору аукциона даётся пять дней для заключения договора купли-продажи выставленного лота. Если же победитель торгов не объявляется, то лот переходит второму участнику. Задаток первому не возвращается. Если же в ходе проведения торгов на лот была подана всего одна заявка, то организатор торгов может ему передать лот без проведения торгов или же не засчитать торги вообще.

Если после победы участника были выявлены организаторами какие-либо нарушения или же несоответствие документов, то победитель торгов автоматически будет исключён и не получит свой выигрыш.

Где искать информацию о проведении аукционов

Информация о предстоящих торгах на недвижимость находится на:

  1. Сайте Российского аукционного дома – это первая площадка для проведения торгов по продаже недвижимости.
  2. Центр реализации – это очень распространённая площадка по продаже недвижимости в России.
  3. Сбербанк АСТ.
  4. Фабрикант.ру – на данной площадке обычно очень большое количество лотов, поэтому она пользуется спросом среди участников.

Какие есть подводные камни проведения торгов

Прежде всего нужно потратить немало времени для поиска хорошего лота. Поиск информации, справки и прочие проверки требуют усидчивости и терпения.

Самые выгодные лоты обычно продаются моментально. Поэтому нужно быть бдительным. Также стоит учесть, что если квартира дошла до третьего этапа, то, возможно, с ней что-то не так.

Самая быстро ликвидная недвижимости продаётся по ценам, которые мало отличаются от рыночной стоимости. Выгодные предложения очень часто продаются участникам, которые в данной сфере работают давно.

Как правило, они договариваются между участниками и покупают лот по самой выгодной цене.

Какие плюсы и минусы аукционов недвижимости

Учитывая все вышесказанные факторы, давайте разберём какие же плюсы и минусы покупки квартиры на аукционе.

Плюсами являются:

  • цены ниже рыночных;
  • все действия участников регулируются законами Российской Федерации и государственными органами власти;
  • квартира в любом случае будет продана. Вопрос на каком из этапов.

Минусами аукционов являются:

  • несоответствие действительности выставленного лота и его документации. Стоит проверять тщательно документацию и желательно осмотреть лот;
  • часть объектов невозможно оценить и посмотреть до начала торгов;
  • участие в торгах довольно тяжёлый процесс, который требует наличие опыта.

Обучение торгам

Обучение торгам стоит начать с поиска информации о проведении торгов, почитайте форумы, где участники пишут, как проходят торги, какие особенности, что нужно знать, делятся своим опытом.

Затем уже стоит приобрести курсы или уроки, стоит поискать лекции, в которых рассказывается технология проведения торгов.

Вы можете также воспользоваться и ресурсами интернета, где часто участники выкладывают и бесплатные уроки.

Очень полезными являются видеокурсы, где пошагово рассказывают все этапы проведения торгов.

Источник: https://estatelegal.ru/vybor-nedvizhimosti/pokupka-nedvizhimosti-s-torgov-kak-proxodit-i-stoit-li-tam-pokupat-nedvizhimost/

Квартирные аукционы

Как покупать недвижимость на торгах

В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру

Nokwan007/shutterstock

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru).

Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России.

Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС.

Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат.

С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта.

По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы.

Подача заявок осуществляется электронно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости.

Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб.

Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения.

Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%.

Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая.

Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота.

Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше.

Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы.

Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск).

Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс.

квартир в новостройках.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f5222db9a79477e995575cb

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.