Как перевести земли сельхозназначения под ижс

Содержание

Перевод земли под ИЖС

Как перевести земли сельхозназначения под ижс

Можно ли перевести земельный участок сельхозназначения в ИЖС — вопрос актуальный для очень многих и весьма сложный. Ответ от него зависит от ряда факторов.

В самом деле, собственнику обычно весьма выгодно переоформить свою землю в ИЖС, в то время как государству это чаще невыгодно.

Поэтому в общем случае гораздо легче перевести в ИЖС те наделы, которые либо располагаются в городской черте или поблизости от нее либо же относятся к территориям, которые являются малоценными для сельского хозяйства.

Различия между землями сельхозназначения и предназначенными для ИЖС

Земли сельскохозяйственного назначения в общем случае располагаются вне городской черты. Очевидно, что их используют для выращивания различных культур, зерновых, овощных и плодовых. При этом на участках, относящихся к подобной категории допускается возводить строения, однако они не могут быть зарегистрированы в качестве жилых объектов, также подобным домам не будет присвоен адрес.

В то же время ИЖС — это земли, которые в первую очередь предназначены именно для того, чтобы возвести на них дом, где владелец этого участка может зарегистрироваться, а сам дом в надлежащем порядке получит адрес.

Выгоды от перевода участка в ИЖС

Присвоение наделу категории ИЖС предполагает целый ряд плюсов для собственника данного объекта недвижимости.

Прежде всего, он существенно возрастает в цене. Земля, а которой допускается индивидуальное жилищное строительство, ценится существенно выше, нежели территория, на которой дом возвести нельзя.

Также к участку ИЖС подводятся все коммуникации, в том числе газ, электричество и водопровод, а в некоторых случаях — центральное отопление и канализация. Если же речь о землях сельхозназначения, то всем этим потребуется заниматься самостоятельно.

Помимо этого если на подобном участке уже располагается дом, то собственнику будет существенно проще прописаться в него, если он переоформлен под ИЖС.

Равным образом и встать в очередь на место в детском саду или в школе для своих детей собственник дома может лишь если участок, на котором он располагается, обладает статусом ИЖС.

Кроме того, владельцы земель ИЖС получают право на налоговый вычет, который призван стимулировать жилищное строительство на участке. При этом медлить с возведением дома не стоит, поскольку если в течение десяти лет собственник его не возведет, то величина налога удвоится.

Особенности процедуры перевода участка в ИЖС

Суть данного процесса состоит в том, что он весьма затруднен. Добиться своей цели будет непросто. В целом для перевода участка сельхозназначения в ИЖС характерны следующие особенности:

  • Самому владельцу потребуется продемонстрировать, что данную территорию нецелесообразно оставлять в качестве земли сельхозназначения, бремя доказательств лежит именно на нем;
  • Высока вероятность, что в удовлетворении такого запроса владельца ему будет отказано, причина в том, что перевод земель в ИЖС обычно является нерентабельным для государства, поэтому у него нет оснований допускать это;
  • Процедура носит весьма длительный характер;
  • В ходе решения этого вопроса собственнику придется понести существенные затраты

Кроме того, если надел будет выведен из категории сельхозназначения, то в этом случае ее придется отнести к категории земель населенных пунктов.

Однако если поблизости нет населенного пункта, а все участки,  которыми граничит данный, рассматриваются именно как земли сельхозназначения, то осуществить подобное будет затруднительно, а во многих случаях и невозможно.

Реально это лишь в ситуации, когда речь идет об участке, располагающемся на земельном массиве, имеющем невысокую ценность для сельского хозяйства.

В иных случаях такая операция все же допускается, шансы на положительное решение возрастают, если надел располагается поблизости от города.

В любом случае вследствие того, что данная процедура является невыгодной для государства, заявителю потребуется компенсировать образующиеся убытки.

Процедура перевода земельного участка в ИЖС

Данная процедура включает два основных этапа, а именно ходатайство в уполномоченный орган, который может санкционировать переоформление участка в ИЖС и в случае удовлетворения этого ходатайства — непосредственно документальное оформление перевода надела в ИЖС.

Ходатайство о переводе участка сельхозназначения в ИЖС

Данное ходатайство подается в инстанцию муниципального уровня. Это может быть либо сама районная администрация, либо ее специальный орган — комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами (КУГИЗР).

Требуется направить в инстанцию, которая занимается решением этого вопроса на территории данного муниципального образования комплект документов, который включает:

  • непосредственно заявление, которое должно содержать следующую информацию:
    • кадастровый номер участка (если его межевание не проводилось и надел в данный момент на кадастровом учете не стоит, заявителю может быть в принципе отказано в приеме документов);
    • непосредственно запрос о переводе земли из категории сельхозназначения в ИЖС;
    • подтверждение права собственности заявителя на участок;
    • доводы, подтверждающие точку зрения заявителя;
  • паспорт собственника;
  • выписку из кадастра с информацией о данном участке, включая его стоимость;
  • выписку из Росреестра, подтверждающую право собственности на землю;
  • также документы, с помощью которых заявитель обосновывает необходимость переоформления участка, в частности, это могут быть результаты экологической экспертизы.

Если у данного участка земли сразу несколько владельцев, то необходимо также получить письменное согласие от всех на данное действие.

Если на участке располагается дом, то дополнительно в пакет документов нужно включить бумаги, которые удостоверяют сам факт его возведения и доказывают право собственности заявителя на этот дом. Необходимо, чтобы дом был построен согласно всем существующим строительным правилам и нормам.

Местная администрация рассматривает пакет документов в течение двух месяцев. По итогам этой процедуры она принимает резолютивный акт, его требуется составить в любом случае.

Если решение положительное, то составляется акт о переводе, а если отрицательное — то акт об отказе в переводе, при этом отказ обязательно должен быть обоснован, рассматривавший данный вопрос орган должен изложить мотивы решения.

Отправить этот ответ необходимо в течение полумесяца.

Существует целый ряд оснований, вследствие которых государственный орган может отказать в переводе земельного надела сельхозназначения в ИЖС:

  1. Если существует запрет или ограничение на изменение целевого использования земли внутри территории, на которой расположен также и данный участок.
  2. Если муниципальный орган в процессе рассмотрения ходатайства произвел экспертизу, по результатам которой было установлено, что перевод данного участка в ИЖС — это нерациональное решение.
  3. Если действующая землеустроительная документация не позволяет произвести изменение статуса участка.
  4. Если в соответствии с Генпланом данного района не допускается присоединение данной территории к какому-либо населенному пункту.
  5. Если его территориальное расположение делает невозможным его перевод в ИЖС.

Кроме того, дополнительными основаниями для отказа являются различные нарушения формы документов.

В частности, на обращение будет негативная реакция, если оно само составлено неверно, а также если в пакете документов отсутствуют некоторые необходимые бумаги.

Если отрицательное решение было вынесено именно по таким причинам, имеет смысл исправить недочеты и вновь подать ходатайство в ту же инстанцию.

Если же запрос был отвергнут по существу, то у владельца участка в любом случае остается возможность подать обращение в суд.

Документальное оформление

Если компетентный орган принял положительное решение и выдал заявителю акт о переводе, то данный документ направляется в Единый госреестр прав на недвижимость. В Росреестре в информацию относительно этого участка вносятся надлежащие изменения, и указывается, что он переходит в категорию ИЖС.

Затраты на перевод земельного участка в ИЖС

Так как в целом государству не слишком выгоден переоформление в ИЖС участка сельхозназначения, оно взимает пошлину за такое действие.

Ее размер установлен на уровне 30% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же участок не имеет кадастровой стоимости, то заявителю требуется обратиться с Росреестр, где ему выдадут справку о том, во что оценивается его надел, который он желает перевести в ИЖС.

Еще одна статья расходов — услуги юриста. Данный специалист может заняться оформлением документов для владельца надела.

Также если муниципальный орган примет отрицательное решение по ходатайству заявителя, последний может обратиться в суд, а юрист может представлять его интересы и в судебной инстанции.

Разумеется, цены на услуги юристов весьма варьируются, они могут составлять от 20 до 50 тысяч, хотя если дело сложное, то вознаграждение специалисту может быть и выше верхнего из упомянутых пределов.

Если у участка нет кадастрового паспорта и он не стоит у учете в кадастровой палате, требуется обратиться к кадастровому инженеру. Он произведет обмер объекта и далее можно будет поставить его на учет.

Также если собственник действует через представителя, последнему потребуется нотариально оформленная доверенность, на основании которой он будет производить соответствующие действия.

Источник: https://prozemlu.ru/perevod-zemli-pod-izhs/

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС: как происходит переход участка, можно ли осуществить процедуру и какова ее стоимость?

Как перевести земли сельхозназначения под ижс

Купить земельные угодья сельхозназначения несложно, такая возможность предоставляется как гражданам России, так и иностранцам.

Такие участки часто имеют площадь от одного до сотен гектаров, и стоят недорого.

Покупка выгодна со всех точек зрения, но как перевести такую недвижимость под индивидуальное жилищное строительство, чтобы строить там здания с правом прописки и почтовым адресом, вот в чем вопрос?

Бывшие совхозы часто разделяют свои поля и продают их всем желающим с правом приватизации. Фирма может приобрести несколько гектаров, перевести их в категорию ИЖС и получить на этом хорошую прибыль.

Однако изменить назначение земли не такая уж и простая задача, для этого требуется пройти ряд формальностей. Если этого не сделать, власти скорее всего не разрешат владельцу возвести хотя бы садовый домик. А если возможность строительства и будет предусмотрена, прописаться в коттедже на сельхоз земле не получится.

Нюансы государственной регистрации земель

Собственники сельхозугодий нередко вместо смены основного назначения, используют ВРИ — изменение вида разрешенного использования. Возможности смены категории участков определяются их ВРИ.

Согласно ФЗ № 191, можно добавить к сельхозназначению возможность постройки дачного домика, эксплуатации в качестве жилого коттеджа либо ЛПХ. При этом учитываются местные регламенты и установленные в выбранном регионе правила землепользования. Минус данного метода — владелец все равно обязан возделывать поля, как фермер, так как основное назначение не меняется.

Смена назначения позволяет полностью перевести предназначенные для земледелия угодья в новый формат. Но процедура эта более сложная и не всегда выполнимая. Например, если изначально предмет рассмотрения относился к лесному фонду, расположен вблизи заповедной зоны и т.д.

Важно учитывать некоторые тонкости. Если владения выделены под сельхозугодья, с точки зрения государства, на них будет выращиваться продукция и получаться прибыль.

Определение участков СХ назначения дается в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При переводе в другую категорию эта прибыль уже не будет учтена, поэтому от собственника могут потребовать компенсировать государству разницу, что составит немалую сумму — она может доходить до 30% от кадастровой оценки объекта.

Какие нужны документы?

Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.

Для рассмотрения заявки важно предоставить:

  1. ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
  2. юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
  3. иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
  4. ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
  5. бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
  6. кадастровый паспорт;
  7. заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
  8. подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
  9. выписку из ЕГРП.

Порядок действий

Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.

Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.

В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:

  • на каких основаниях выдано разрешение;
  • границы участка и его номер;
  • площадь земельного надела;
  • категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.

Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?

При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:

  • возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
  • автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
  • возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
  • ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Смена назначения участка. Стоимость услуги

Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.

Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:

  1. Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
  2. Справка из Росреестра — около 500 руб;
  3. Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
  4. Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
  5. Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.

Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.

Причины смены категории земель

Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.

Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.

Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.

Использование сельхозземель под ИЖС

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

  • наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
  • если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
  • изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Это важно знать: Кто имеет льготы на земельный налог

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Как изменить разрешенное использование ЗУ?

Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:

  • заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый план;
  • при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
  • план местности, включающий данный земельный надел;
  • ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
  • если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
  • копии справок, устанавливающих право владения землей;
  • паспорт заявителя;
  • при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.

При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.

Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.

ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.

Когда переход невозможен в принципе:

  1. Отрицательная оценка экологической службой.
  2. Ограничения, связанные с Федеральным Законодательством.
  3. Несоответствие запроса заложенному плану развития местности. Например, если рядом находятся лесные угодья или заповедник, возможен отказ.

Что делать при отказе?

Чтобы добиться результатов, решение оспаривают в суде любой инстанции. Если суд удовлетворит иск заявляющего, осуществится переход в новый статус. Другой вариант — не менять статус, а изменить возможное разрешенное использование — ВРИ.

Источник: https://EarthMC.ru/zemlya/kak-perevoditsya-izhs-uchastok.html

Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС

Как перевести земли сельхозназначения под ижс

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Земельные территории сельскохозяйственного назначения — участки, которыми пользуются в виде фермерского хозяйства. Или для производства продукции, которая относится к сельскохозяйственным угодьям.

Согласно Федеральному закону под номером 172 ЗК, местные законодательные акты также обеспечивают перевод отдельных сельскохозяйственных земельных территорий. Для того чтобы это осуществить, потребуется собрать список документов. Это поможет административным и кадастровым органам принять решение о подобной возможности, а также, напротив, исключить сам запрет.

Отличия земель сельхозназначения от земли под ИЖС

Если сравнивать СНТ и ИЖС (чем они отличаются — написано в этой статье), то можно выделить два важных момента. При покупке земельной территории под индивидуальное строительство, на нем можно возводить различные объекты с последующим целевым значением. Основное условие — они должны отвечать стандартным требованиям, которые, как правило, относятся к типичным жилым сооружениям.

Особенность земель под СНТ состоит в том, что на них можно возвести абсолютно любой строительный объект, даже маленький сарай. Существенный недостаток — невозможность прописаться. Ведь строение должно обладать оптимальной инфраструктурой и отвечать всем необходимым условиям для последующего проживания.

Таким образом, земельные территории имеют отличия. Если понять суть каждого, можно с легкостью определиться, какой тип земли лучше всего приобрести.

Можно ли перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

При необходимости, вы можете осуществить перевод одного участка в другой. Основы находятся в законе Земельного кодекса под номером 172.

По содержанию этих документов понятно, что каждый приобретаемый участок предварительно должен быть закреплен к какому-то населенному пункту. Для перевода понадобятся причины, которые вы должны обосновать в соответствующих органах местной власти.

При анализе кадастровой цены самый дорогой вид участка считается территория сельхозназначения. Поэтому чтобы ее перевести, вы должны доказать необходимость инициации этой процедуры.

Если вы не знаете, как перевести участок из сельхозназначения в ИЖС, то обратите внимание на главный документ — Градостроительный кодекс Российской Федерации. Именно в нем прописаны нюансы, из-за которых вы не сможете поменять один тип земли на другой. Учитывая предписывающую инструкцию, осуществляется разделение территории по целям использования.

Если участки расположены за пределами имеющей инфраструктуры, перевод может быть осуществлен после изменения процедуры межевания. Это возможно только в том случае, если:

  • Земля находится вблизи населенного пункта согласно генеральному плану функциональных зон;
  • Планирование этих зон в качестве целевого назначения для последующего развития населенного пункта.

Подведя итоги, можно сказать, что осуществить перевод земельной территории все-таки возможно, но только в индивидуальных случаях. Тогда, когда нет никаких препятствий.

Порядок перевода земель сельхозназначения под ИЖС

Если вы хотели купить участок под ИЖС, но по какой-то причине получили территорию в другой категории, об его переводе следует самостоятельно побеспокоиться.

Всем процессом по переводу можно управлять самостоятельно. Но далеко не каждый гражданин Российской Федерации понимает, как это можно осуществить.

Итак, если вы не знаете, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно сделать следующее:

  • Передать ходатайство. Чтобы перевести землю из одной в другую категорию, нужно обратиться в государственный орган власти или орган местного самоуправления для подачи такого документа. В нем должны быть указаны:
    • Порядковый номер земельной территории;
    • Тип земельного участка и категория, в которую следует его перевести.
  • Дополнительно должны быть приложены следующие документы:
    • Информация о территории из учета кадастровой недвижимости. Можно также предоставить паспорт на этот участок;
    • ЕГРЮЛ или ЕГРИП — для юридического лица или индивидуального предпринимателя.

После передачи всех необходимых документов, рассмотрение ходатайство осуществляется в обязательном порядке. Законодательные документы гласят, что орган государственной власти может отказать лишь в двух случаях:

  • Если представленные документы были поданы не собственником;
  • Если полученные документы недействительны или представлен не весь список.

Окончательное решение будет получено через 60 дней или позже после передачи ходатайства на рассмотрение. При этом ответ отправляется собственнику в течение двух недель.

Документы для перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Как уже говорилось выше, помимо ходатайства для перевода земли вам нужно предоставить документы:

  • Свидетельство о праве собственности;
  • Если нет такого документа, то договор аренды;
  • Кадастровая карта масштабом 1 к 500, на которой находится соответствующая территория;
  • Подробные координаты территории. Как правило, основываются на использовании местной городской системы;
  • Справка о том, что территория находится в пределах населенного пункта или никакого отношения к нему не имеет;
  • Межевое дело на землю и кадастровый паспорт.

В зависимости от города, где предоставляются подобные документы, общий список может быть изменен в соответствии с внутренними региональными или городскими законами.

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Цена перевода участка в 2018 году под ИЖС составляет 30 процентов от итоговой цены по кадастру. Иными словами, оплачивать нужно будет госпошлину.

Чтобы уточнить стоимость, можно зайти на официальный сайт Росреестра, где вам с легкостью предоставят выписку из государственного реестра. Если вы хотите доверить работу юристу, то стоимость перевода обойдется существенно дороже.

Средняя цена юридических услуг — 25 тысяч рублей. Все зависит от сложности.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/izhs/perevod-zemli-iz-selxoznaznacheniya-v-zemli-izhs.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.