Как перевести лпх в собственность

Особенности и причины перевода участка ЛПХ в ИЖС: юридические тонкости в недвижимости

Как перевести лпх в собственность

Многие россияне владеют участками земли, которые имеют разное целевое назначение. Физические лица обычно в своем распоряжении имеют участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

статьи:

Обе эти категории земель нацелены на некоммерческое использование. Назначение земли указано в документах на нее, от этого зависит возможность ее эксплуатации.

Понятие категории земель и причины ее изменения

Участок ИЖС предназначен для строительства жилого дома, поэтому никаких ограничений на получение разрешения на постройку, оформление строительной документации, а после завершения постройки — на введение в эксплуатацию, законом не предусмотрено.

ЛПХ предусматривает развитие подсобных хозяйств, обеспечение потребностей семьи в сельхозпродукции, поэтому на таком участке не всегда можно получить разрешение на возведение жилья. Участок ЛПХ владельцы стараются перевести в категорию ИЖС. Главной причиной обычно является решение построить капитальный жилой дом.

Внимание! Если участок под ЛПХ располагается в границах населенного пункта возможно обойтись без перевода в категорию ИЖС, так как получить разрешение на постройку дома допускается и на землях ЛПХ. Но в отношение таких участков отсутствует четкая законодательная база, поэтому владение ими и их использование имеют определенные риски.

В последнее время процедура изменение целевого назначения упростилась, категория земли имеет скорее декларативный характер. И дом на участке под ЛПХ можно оформить в собственность, если это соответствует нормам по площади участка и местоположению. Перевод возможен также в результате изменения границ поселений.

Чем отличается земля ИЖС?

Земли под ИЖС можно использовать только для постройки жилого дома. Разрешено построить один дом не выше трех этажей, для проживания одной семьи. Строительство должно начаться в течение 3-х лет после получения разрешения.

Потребуется заказать проект жилого дома в проектной организации, имеющей государственную лицензию. Потом проводится согласование и сбор подписей в государственных органах. Земли ИЖС имеют ограничения по размеру в зависимости от региона.

Статус ИЖС гарантирует:

  • Допуск для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию законно возведенного дома.
  • Подключение к коммуникациям, создание инфраструктуры в виде магазинов, дорог, школы, объектов социального назначения.
  • После завершения строительства регистрацию дома в Росреестре, получение домом юридического адреса, а владельцем – прописки.

Кадастровая стоимость земель ИЖС гораздо выше, а следовательно, выше стоимость таких участков и земельного налога. Кроме того, после постройки дома полагается налоговый вычет владельцу дома.

На землях ИЖС имеются несомненные преимущества: юридический адрес, прописка, подведение коммуникаций, инфраструктура. Дом можно использовать в качестве залога.

Значительные минусы: дорогое и долгое получение разрешения на постройку, множество разрешений и согласований с госорганами, обязательный учет СНиПов и ГОСТов.

Преимущества и недостатки земель ЛПХ

ЛПХ, личное подсобное хозяйство, может располагаться в пределах и вне населенных пунктов.

С одной стороны, эта категория дает гораздо больше возможностей:

  • Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более 3-х этажей, если участок находится в черте населенного пункта.
  • Использовать участок для сельскохозяйственного производства, проводить различные виды работ по выращиванию и переработке сельхозпродукции.
  • Разрешается возвести любое строение, необходимое для развития личного подсобного хозяйства.

Не требуется предоставлять проект на индивидуальное жилое строение, можно просто приложить к документам план постройки, сделанный от руки, и получить разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ, ст.48).

Основные достоинства: ограничений на срок строительства не предусмотрено. После постройки дом на участке получает адрес, регистрируется. Налог на данную категорию земель ниже, чем на ИЖС.

Недостатки таких земель: при постройке дома на участке под ЛПХ вне населенных пунктов практически невозможно ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать его, получить адрес и прописку.

Полевой участок далеко от границ населенных пунктов не допускает возведения построек и предназначен исключительно для сельхозпроизводства.

Дом ЛПХ не будет обслуживаться местными и муниципальными органами, невозможно вызвать скорую помощь, аварийные службы.

При ЛПХ коммуникации обходятся дешевле, но местные и государственные власти не гарантируют их подведение. Хотя на практике появления коммуникаций можно ждать годами, независимо от категории.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?

Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.

Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:

  • Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
  • Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
  • Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
  • Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.

К заявлению прилагаются несколько документов, собрать которые несложно и не требует много времени:

  1. Паспорт владельца участка (оригинал и копии).
  2. Согласие на перевод, подписанное собственником участка и заверенное нотариусом.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Выписка из ЕГРН (вид права на участок).

Рассмотрение заявления занимает около двух месяцев. Такая длительность связана с необходимостью проведения экспертизы с целью проверить соответствие участка требованиям по ИЖС. Если соответствие установлено, следующим шагом становится экологическая экспертиза.

Если перевод из категории ЛПХ в ИЖС возможен, то администрация выдает разрешение, составляется акт о переводе земель. Если нет, то заявитель получает отказ с полным обоснованием причин уже через месяц после подачи заявления.

Возможными причинами получения отказа могут стать:

  • Обнаружение каких-либо ограничений, например, несоответствие городским границам.
  • Отрицательный результат экологической экспертизы, то есть постройка может нанести вред окружающей среде.
  • Нецелевое предназначение земель по документам (например, земли пастбищ и лугов категорически запрещено переводить в категорию ИЖС).
  • Неправильное оформление документов.
  • Недостоверная информация (это может привести к ответственности по закону).
  • Отсутствие у заявителя прав писать заявление о переводе.

Изменение категории участка довольно затратный процесс. Перевод в ИЖС оценивается в 30% от кадастровой стоимости участка. Кроме того, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей, составление проектной документации и другие процедуры также потребуют затрат. Полностью процедура занимает около 3-х месяцев, если не появляются дополнительные проблемы.

При получении отказа владелец участка сохраняет за собой право подать заявление о переводе земли из ЛПХ в ИЖС при изменении границ населенного пункта.

сюжет расскажет, как изменить целевое назначение земли

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/osobennosti-i-prichiny-perevoda-uchastka-lpx-v-izhs-yuridicheskie-tonkosti-v-nedvizhimosti.html

Как перевести земельный участок из ЛПХ в ИЖС

Как перевести лпх в собственность

Участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться как в черте населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения.

Также, они делятся на 2 категории — полевые и приусадебные.

Как для первой, так и для второй категории наделов может быть полезна процедура перевода земли в категорию «Индивидуальное жилищное строительство».

Виды земельных участков

Земельные наделы ЛПХ, относящиеся к землям поселений, называются приусадебными. На таких участках разрешено строить дома и хозяйственные постройки, заниматься индивидуальной трудовой деятельностью.

Подробнее о приусадебных участках читайте в специальной статье.

ЛПХ на сельхозземлях носят название полевых участков. На полевых наделах разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности без возможности возведения капитальных построек.

Подробнее о полевых участках читайте в статье.

В каких случаях требуется смена ври

Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.

Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.

Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.

Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:

  • ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
  • Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
  • Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
  • Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
  • Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».

Смена вида разрешенного использования может происходить по следующим сценариям:

  • Со сменой категории земли.
  • Простым изменением цели использования.

По общему правилу, участки, в отношении которых инициируется процедура смены разрешенного использования, должны быть размежеваны и поставлены на учет в Кадастровой палате.

Заниматься геодезическими работами имеют право лица, имеющие сертификат кадастрового инженера. Стоимость услуг не зависит от того, в частную или государственную структуру вы обращаетесь, и составляет в среднем 5 тыс. руб.

Для приусадебных земель

На земли, относящиеся к черте населенных пунктов, распространяется действие градостроительного регламента.

Запросив в земельном отделе местной администрации копию ПЗЗ территории, в границах которой находится интересующая вас земля, вы получите исчерпывающую информацию о ее функциональной зоне и сможете проанализировать наличие возможности смены ВРИ в упрощенном порядке.

Для присвоения приусадебному наделу вспомогательного или условно-разрешенного ВРИ «ИЖС» необходимо направить декларацию, уведомляющую о желании использовать участок в строительных целях, в Росреестр.

В качестве дополнительных документов ведомство потребует приложить:

  • ПЗЗ территории. План может быть направлен в ведомство администрацией поселения в рамках межведомственного взаимодействия на безвозмездной основе.
  • Межевой план земли.

Внесение изменений в Госземкадастр, поданное в электронном виде, оплачивается в сумме 245 руб. При предоставлении сведений в «бумажном» варианте размер госпошлины составит 350 руб.

Подробнее о смене ВРИ земли читайте в отдельной статье.

Для полевых

Присвоение полевому участку вида разрешенного использования «ИЖС» сопряжено со сменой категории надела, причем оба действия производятся одновременно.

Ходатайство о смене категории земли направляется в администрацию поселения (районную администрацию, если речь идет о межселенной территории).

Если администрация, принявшая ходатайство, считает обоснованным ваше намерение о смене ВРИ земли, то направляет его в орган исполнительной власти области для принятия окончательного решения.

К ходатайству прилагаются следующие документы:

  • Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего вашу личность.
  • Доверенность, если ходатайство направляется не лично вами.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Ситуационный план надела.
  • Выписка из ЕГРН.

Кадастровые выписки предоставляются за плату.

В зависимости от формы подачи заявления, сумма госпошлины может составлять:

  • 300 руб. — услуга предоставляется в электронном виде.
  • 750 руб. — выписка выдается в форме бумажного документа со всеми подписями и печатями.

Если полевой участок находится в непосредственной близости от границ населенных пунктов, Генплан поселения предусматривает возможность расширения черты поселка с включением в его состав близрасположенных сельхозземель, то ходатайство, как правило, удовлетворяется.

Подробнее об изменении категории земли читайте в статье.

Вопросы изменения категории земли являются достаточно сложными, поэтому стоит рассмотреть возможность поручения проведения процедуры юристу. Стоимость его услуг зависит от сложности каждого конкретного случая и составляет несколько десятков тысяч рублей.

Все случаи отказов условно можно поделить на две категории.

Первые случаи связаны с небрежным отношением к подготовке ходатайства, когда в ходе анализа предоставленных документов выявляются следующие несоответствия:

  • Отсутствие права распоряжаться земельным участком.
  • Противоречия в документах.
  • Неполный пакет сопроводительной документации.

Устранение выявленных несоответствий не займет много времени и даст вам возможность подать ходатайство повторно.

Вторая категория случаев связана с отсутствием в законе возможности изменения цели использования для сельхоз земли. В переводе категории может быть отказано, если полевой участок относится к особо ценным землям или у заявителя нет возможности оплатить разницу между старой и новой кадастровой стоимостью надела.

Любой отказ может быть обжалован в судебном порядке, но и суды не всегда удовлетворяют подобные заявления.

Еще один вариант действий при отказе присвоения ВРИ «ИЖС» полевому участку — осуществление смены цели использования на «Дачное хозяйство» или «Садоводство».

Смотрите интересный видеоматериал в котором представлено сравнение основных категорий участков.

Заключение

Большой разницы между ВРИ «ЛПХ» и «ИЖС» нет, если речь идет о приусадебных участках. И в том, и другом случае допускается строительство жилого дома на земле. Кроме того, ЛПХ может быть предпочтительнее для тех землепользователей, в планы которых входит продолжение использования участка для производства сельхоз продукции.

Планы построить дом на полевом земельном участке могут осуществиться, несмотря на полученный отказ в присвоении наделу ВРИ «ИЖС» — для этого достаточно перевести землю в дачное или садовое хозяйство.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/lph-v-izhs

Как перевести землю ЛПХ в собственность?

Как перевести лпх в собственность

Земельный участок ЛПХ считается недвижимостью – объектом права аренды, собственности, бессрочного использования. Если они располагаются в населенных пунктах, то могут быть самостоятельным объектом, либо в качестве приусадебного участка, который примыкает к жилому дому.

Общие сведения

Вне населенных пунктов земли ЛПХ могут быть землями сельскохозяйственного назначения, не используемыми в коммерческих целях. Такие земли могут предоставляться в качестве доли (пая) либо быть самостоятельным объектом права собственности.

Земли можно использовать для огородничества или садоводческих целей, но по своему назначению они отличаются от земель дачных товариществ, которые могут использоваться в аналогичных целях и подлежат распределению руководителем товарищества с согласия общего собрания собственников земель.

Застройка на землях разрешена при существенных условиях. На территории полевых участков строительство индивидуальных частных жилых домов не допускается.

Если собственник участка решит построить дачный дом или коттедж, то ему придется переводить землю под ИЖС либо признавать самовольную постройку в судебном порядке законной и соответствующей строительно-техническим, экологическим нормам.

Что такое земельный участок ЛПХ – вопрос, интересующий землепользователей, желающих заняться сельских хозяйством в рамках одного домовладения.

ЛПХ представляют собой земли, предназначенные для выращивания аграрной продукции для обеспечения продовольственных нужд семьи.

Участок может использоваться для выращивания овощей, фруктов. Можно использовать землю под выпас домашнего скота – за пределами населенных пунктов. Возможно оформление участка, который находится в бесхозяйном состоянии. Для этого нужно получить разрешение от администрации, а также справку, подтверждающую, что гражданин занимается на участке выращиванием сельскохозяйственной продукции.

Нормативная база

Правовой статус и особенности использования участка ЛПХ обозначены в ФЗ № 112 от 7.07.2003 г.

Общий статус участка как объекта собственности регулируется ГК РФ и ЗК РФ. Если земли ЛПХ выделены из состава сельскохозяйственных земель, то учитываются нормы ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Порядок выделения земель ЛПХ в аренду и собственность может устанавливаться региональными и муниципальными нормативными актами.

Земельный участок ЛПХ

Заниматься выращиванием сельскохозяйственной продукции на таких землях может только собственник участка и его семья. Запрещено привлекать наемный оплачиваемый труд, иначе это уже будет считаться предпринимательской деятельностью и подлежит налогообложению.

В 2019 году участок можно получить безвозмездно и по оплачиваемой сделке. Земельный участок можно передать по наследству или подарить. Он также подлежит обмену.

Такой участок должен быть поставлен на кадастровый учет. Его границы также должны быть точно определены. Земли под ЛПХ вправе использовать только дееспособные и совершеннолетние граждане.

Если участок расположен в поле, то его можно только использовать для земледелия. Постройка жилых домов на таких землях запрещена. На землю нужно оформить соответствующие правоустанавливающие документы.

В обязанности владельца (собственника) участка входит оформление кадастровой документации, проведение межевания. Разрешена реализация излишков продуктов, но при условии, если сбор продукции проводится с участка ЛПХ и в нем не задействованы наемные работники.

Разрешенное использование

Земельный участок можно использование для выращивания овощных культур и фруктов. На нем можно строить хозяйственные вспомогательные постройки, в том числе сооружения для хранения зерна, кормов, загоны, стойла для скота, водонапорные башни. Участок должен использоваться по назначению.

Если использовать землю не по назначению либо портить участок, то он может быть изъят по иску муниципального образования и реализован через публичные торги.

Собственнику возвращается вырученная стоимость участка, за вычетом сумм судебных издержек, на организацию торгов.

Самовольная постройка может быть снесена, если собственник не узаконит ее в судебном порядке и не докажет в суде, что она возведена по всем правилам строительства и не угрожает жизни, здоровью людей.

Размеры

Максимальный размер участка не может быть больше 500 соток (0.5 га). Решением органов местного самоуправления наибольшая площадь участка может быть увеличена, но не больше чем в 5 раз.

Исключение составляют наделы, которые выделяются для освоения земель Дальневосточного федерального округа.

Как зарегистрировать постройки

Обычные хозяйственные постройки, в том числе временного характера, можно не регистрировать. Их допускается просто включить в план участка, не оформляя отдельных правоустанавливающих документов.

Для строительства дома на приусадебном участке необходимо брать разрешение, срок которого не может быть больше 10 лет.

Чтобы оформить разрешение на строительство, нужно предоставить документы:

  • технический план участка;
  • согласованный и зарегистрированный проект дома;
  • правоустанавливающий документ на землю.

Построенный дом должен быть введен в эксплуатацию. Для регистрации на него права собственности нужно обратиться в Росреестр и оплачивать государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Образец свидетельства о праве собственности на земельный участок здесь.

Можно ли перевести в ИЖС?

Возможность предусмотрена, но зависит от решения органов местного самоуправления. Если по техническим параметрам участок пригоден для строительства частного жилого дома, то с разрешения администрации он может быть переведен в другую категорию земель, если это не нарушает условия плана застройки местности и отвечает требованиям земельного законодательства относительно площади участка.

Приусадебный участок можно не переводить в земли ИЖС. Для строительства частного дома достаточно оформить разрешение и иметь право на землю (собственности, аренды).

Оформить полевой участок под ИЖС можно только с разрешения администрации муниципального образования. Для перевода может потребоваться проведение экспертизы, землеустроительных работ.

Обычно под ИЖС переводятся сразу несколько, близко расположенных друг к другу, участков.

На такой земле можно построить дом высотой не больше трех этажей. Допускается строить четвертый этаж – мансарду. В доме должны проживать не больше одной семьи – т.е. запрещается делать частные дома многоквартирными.

За землю ИЖС придется платить больший налог. При переводе участка должна учитываться возможность подвода коммуникаций. Потребуется переоформлять кадастровую документацию.

Возможно проведения дополнительного межевания и уточнения границ участка. Перевод участка возможен с учетом ГПЗУ – градостроительного плана земельного участка, который запрашивается в местной администрации.

Процедуру осуществляет собственник. Такая земля может быть сдана в аренду, в том числе долгосрочную, которая может быть не прекращена на момент преобразования целевого назначения земли. Права арендатора подлежат учету в обязательном порядке.

На видео о категориях земель

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/zemelnyj-uchastok-lph/

Процедура перевода участка ИЖС в ЛПХ, ЛПХ в ИЖС: правила смены назначения

Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности. Но права владельца по его использованию существенно ограничены допустимым использованием земель.

Если на предназначенном для подсобного хозяйства (ЛПХ) участке построить дом или, напротив, на отведенной для ИЖС земле заниматься личным хозяйством, то последствия могут быть печальными. От невозможности зарегистрировать постройки, до их сноса или изъятия надела за нецелевое использование.

Рассмотрим, как перевести участок ИЖС в участок ЛПХ или наоборот юридически грамотно.

Категории и допустимое использование земель

Согласно ст. 7 Земельного кодекса, все земли на территории РФ принадлежат к той или иной категории. Граждане могут получить в собственность земли поселений или сельскохозяйственного назначения. Первые предназначены для строительства жилья, ИЖС или многоэтажного, а вторые — в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства.

Главной особенностью использования земли является ее целевое назначение. Разрешенные виды использования для каждого участка, наряду с категорией, указываются в кадастровом паспорте. Строгое соблюдение назначения земли обязательно и для юридических лиц, и для граждан. В противном случае государство использует различные меры принуждения и наказания.

Источник: https://liner-rostov.com/kak-perevesti-zemlyu-lph-v-sobstvennost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.