Как оценивают недвижимость оценщики

Содержание

Оценка стоимости жилого дома с земельным участком

Как оценивают недвижимость оценщики

При получении в наследство недвижимости или оформлении ипотечного кредита требуется провести оценку дома и земли. Самостоятельно провести процедуру проблематично, результат получится приблизительным.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

  • Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
  • Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости. 
  • Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
  • Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
  • Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
  • Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.                         

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка

Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.

СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

  1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
  2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
  3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

  • Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
  • Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
  • Наличие обременения на участке и даче.

ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Какие документы необходимо предоставить

Для определения стоимости дома требуется следующая документация:

При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком. 

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

  • данные об эксперте и заказчике;
  • сведения о методиках оценки жилища;
  • информация об осматриваемом доме;
  • анализ рынка недвижимости;
  • выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

  • документацию на жилье;
  • фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
  • рыночную цену недвижимости;
  • ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

  • диплом об образовании в сфере оценки;
  • документ, подтверждающий членство в СРО;
  • страховой полис гражданской ответственности.

СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

  • размер суммы;
  • срок предоставления ссуды;
  • процентная ставка.

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

  • потребовать проведение повторной экспертизы;
  • провести оценку в другой компании;
  • на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/ocenka-stoimosti-doma-s-zemelnym-uchastkom

Как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости

Как оценивают недвижимость оценщики

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

Порядок оценки объекта

Как происходит оценка недвижимости? Фото № 2

Определить рыночную стоимость недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов. Если не учитывать обращения в специальную оценочную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:

  • Метод сравнения цен на аналогичные объекты имущества.
  • Комплексный подход, включающий в себя систематизированную оценку каждой характеристики, влияющей на рыночную стоимость объекта (местоположение, техническое состояние, возможность доходов с его эксплуатации, расходов на его возведение и т.п.).
  • Комбинированная методика, включающая в себя некий симбиоз описанных выше способов оценки недвижимости.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2020 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта. Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/nalogi/kak-opredelit-stoimost-imushchestva-2.html

Оценка квартиры для ипотеки: для чего она нужна, сколько стоит и как проходит

Как оценивают недвижимость оценщики

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Оценка квартиры для ипотеки — это официальный отчет с указанием рыночной стоимости приобретаемой собственности. Этот документ предоставляется банку для установления ликвидности залоговой недвижимости. При нарушении договора банк имеет право продать залоговое жилье.

Читать нас в Яндекс.Новостях

Чтобы банк выдал деньги на покупку квартиры, нужно собрать пакет документов. Один из важнейших документов — это оценка стоимости недвижимости.

При расчете учитывается: состояние жилья, перспективность района, технические данные. Этот отчет — подтверждение ликвидности имущества, на приобретение которой выдаются деньги. Оценка нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

При заключении договора кредитования на большую сумму денег недвижимое имущество выступает гарантом возврата долга.

Поэтому необходимо определить ее рентабельность в сравнении с заемной денежной суммой. Для этого оценочные компании проводят независимую экспертизу.

В результате банк получает достоверную информацию о цене, а клиент видит реальные перспективы покупки. Обе стороны застрахованы от обмана.

Зачем это банку

Недвижимое имущество остается собственностью банка до полного погашения долга по ипотеке. В случае неисполнения кредитных обязательств банк может реализовать недвижимость в счет закрытия долга. Это уменьшает риски, ведь свои деньги банк вернет при любом исходе.

Какая бывает стоимость

Стоимость бывает рыночной и ликвидационной. Рыночная — средняя по рынку цена, за которую квартира уйдет в ближайшее время.

Обычно ее определяют, сравнивая цены на квартиры с похожей планировкой в этом же районе. Но она может отличаться от цены в отчете, потому что оценщик объективно анализирует все нюансы.

Например, продавец может завысить стоимость из-за дизайнерского ремонта. А по факту — он ничего не стоит.

Ликвидационная — это цена от покупателя, то есть та, с которой продавцу придется согласиться, если он спешит продать квартиру. Это вынужденная и заниженная цена.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Из чего складывается рыночная стоимость:

  • район, где расположен дом.
  • уровень развития инфраструктуры.
  • возраст дома.
  • материалы здания.
  • качество ремонта.
  • возможность перепланировки.
  • наличие балкона, лоджии.
  • вид из окна, благоустройство территории, ремонт в подъезде.
  • спрос на рынке недвижимости.

Факторы, влияющие на ликвидационную цену

Основные факторы — желаемые сроки продажи недвижимости и кризис на рынке. Банку нужна ликвидационная цена, чтобы в случае банкротства заемщика реализовать залоговое имущество в кратчайший срок.

Чаще всего ликвидационная и рыночная цены не сильно отличаются. Но бывают исключения. Например, квартира с дорогостоящим ремонтом, расположенная в неблагополучном районе со слабой инфраструктурой. В этом случае ликвидационная цена будет ниже рыночной.

Преимущества и недостатки оценки

У ипотечной оценки есть преимущества и для банка, и для клиента. Первая сторона, зная стоимость недвижимости, одобряет кредит. Реальная подтвержденная цена — аргумент в судебном разбирательстве при проблемах с выполнением условий договора.

Для клиента — это гарантия выгодной покупки, которую в случае необходимости можно реализовать и вернуть или приумножить инвестиции. Заемщик таким образом защищает себя от лишних комиссионных начислений. Единственный недостаток — придется заплатить оценщику.

Кто делает оценку недвижимости для ипотеки

Услугу предоставляют оценочные компании в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в России».

Что подтверждает квалификацию оценщика:

  • диплом о соответствующей специализации;
  • членство в ассоциации СРО;
  • полис страхования гражданской ответственности.

Как выбрать оценщика

Чаще всего банк сам рекомендует оценочные компании, так оценка квартиры происходит быстрее. При выборе ориентируйтесь на цену и сроки оценки. Проверяйте, есть ли у компании аккредитация, стаж.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Ценовая политика зависит от региона. В Москве такая услуга стоит около 3500-5000 руб. В других регионах дешевле — от 2000 до 4000 руб. Если оценку надо сделать быстро, стоимость будет дороже на 1000-2000. Оплачивать услуги оценщика должен заемщик как инициатор оформления кредита.

Документы для оценки квартиры

Для оценочной компании нужно подготовить перечень документов, который отличается для первичного и вторичного жилья. В первом случае понадобятся:

  • паспорт;
  • акт приемки;
  • ДДУ.

При оценке вторичного жилья нужны:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт.

Как происходит оценка квартиры

Оценка недвижимости состоит из нескольких этапов: осмотр объекта, района, здания, внутреннего состояния жилплощади. После этого ее сравнивают с аналогичной на рынке недвижимости. Определяют рентабельность. Когда все критерии оценены, эти данные сводятся в официальном отчете.

отчета

Оценка квартиры включает:

  1. Данные оценочной компании.
  2. Паспортные данные заказчика оценки.
  3. Подробную информацию об объекте недвижимости.
  4. Анализ рынка недвижимости, сравнительные данные.
  5. Рыночную стоимость.
  6. Ликвидационную стоимость.
  7. Дату анализа.

Отчет сопровождается приложением с фотографиями жилплощади, копиями документов, разрешающих продажу. Оценка составляется в течение 2-5 дней. Она действительна 6 месяцев.

Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки влияет на сумму кредита. Когда стоимость, установленная оценщиком, больше цены, запрашиваемой продавцом, тогда полученного кредита хватит на покупку.

Но бывает и наоборот. Тогда клиент банка может воспользоваться услугами другой компании. Это поможет, если предыдущий оценщик не учел все факторы, влияющие на настоящую стоимость. Если стоимость в отчете увеличить не получится, тогда ищут дополнительную залоговую собственность. Можно попытаться сбить цену на недвижимость или оформить кредит наличными.

Как повлиять на результат оценки

Оценка проводится компанией, для которой нет выгоды от увеличения или занижения стоимости имущества в отчете. Ее действия полностью правомерные. На них не может повлиять ни заемщик, ни банк.

Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки

Обязательное условие рефинансирования — повторная оценка. От нее зависит процент на ссуду, срок кредита, одобрение банка на предоставление денег в долг. Процедура проводится, даже если рефинансирование в том же банке, где оформлен действующий ипотечный договор.

Заключение

Без объективной оценки квартиры для ипотеки не обойтись. Официальный документ, предоставленный независимым оценщиком, имеет правовую силу в суде при возникновении споров. Поэтому оценку стоит делать по всем правилам и внимательно проверять.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-chto-ona-nuzhna-i-kak-ee-provesti-172292.html

Как оценить стоимость квартиры для ипотеки

Как оценивают недвижимость оценщики

Оценка жилья, которое выступает залогом ипотечной сделки, обязательна – без нее заемщику ни один банк не выдаст кредит. Заказчиком оценки, как правило, выступает покупатель, и на его плечи ложится бремя оплаты услуг оценочной компании. Заемщику придется потратить от 5 тысяч рублей (в случае покупки городской квартиры) до 35 – 40 тысяч рублей в случае загородного дома с землей.

Формально банк не вправе обязывать клиента обращаться в какую-то определенную оценочную компанию. Но на практике во всех банках есть аккредитованные организации, отчеты которых банк готов рассматривать и оценке которых он доверяет.

Процедура оценки состоит из двух этапов. Вначале клиент оставляет заказ на оценку и высылает документы по квартире – свидетельство о праве собственности, план БТИ и экспликацию. Затем оценщики связываются с клиентом и договариваются о выезде специалиста, который делает фотографии квартиры, смотрит на ее состояние, а также проверяет соответствии планировки плану БТИ.

При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик ориентируется, прежде всего, на цену аналогичных предложений на рынке, однако некоторые особенности объекта – например, хорошая отделка или сделанная перепланировка – могут изменить финальную цифру в меньшую или большую сторону.

По итогам проверки клиент получает 2 экземпляра оценочного альбома. Сроки их изготовления варьируются в пределах 1-5 дней в зависимости от объекта.

В редких случаях, когда клиент настаивает на том, чтобы аттестацию приглянувшегося ему жилья проводила компания “со стороны”, процедура согласования оценки может затянуться на срок до месяца. Это связано с тем, что банк потратит гораздо больше времени на перепроверку данных.

Существенная разница

Сейчас во всех ведущих банках есть свои отделы по работе с залогами, которые проводят дополнительную экспертизу оценочного альбома и могут в одностороннем порядке корректировать оценку закладываемого объекта недвижимости.

  Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко.

Это происходит в основном при оценке дорогих объектов недвижимости, стоимость которых превышает 30 миллионов рублей.

В случае, когда оценка все же отличается от цены,  о которой договорились продавец и покупатель, банк при расчете суммы кредита будет исходить из меньшей цены.

То есть, если оценщик сочтет квартиру дороже суммы покупки, банк просто будет учитывать сумму, указанную в договоре купли-продажи. Зато если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, то клиент может не получить всю сумму кредита, на которую рассчитывал, так как в этом случае банк будет рассчитывать сумму кредита исходя из оценочной стоимости.

Такое возможно, когда при оценке не учитывается состояние объекта или некорректно подобраны аналоги. В этом случае покупатель может  либо попробовать донести свои доводы до оценочной компании, либо воспользоваться услугами других аккредитованных в банке оценочных компаний.

Но такие случаи скорее являются исключениями – как правило, оценочная стоимость соответствует той цене, за которую приобретается объект недвижимости.

Намеренные и случайные ошибки

До 2004 года, на заре зарождения ипотеки в России, в России были распространены мошеннические схемы, связанные с необъективной оценкой ипотечной квартиры.

Когда покупателю не хватало наличных денег на первоначальный взнос, он договаривался с оценщиком, который завышал цену квартиры, иногда довольно серьезно – на 20%.

В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса.

Однако в настоящее время такое невозможно, так как вне зависимости от цены объекта процедура выдачи кредита обязывает клиента подтверждать использование  первоначального взноса в полном  объеме.

Так, для подтверждения использования собственных средств (помимо кредитных) банки обязывают клиента внести первоначальный взнос на счет или просят от продавцов расписку в том, что они получили сумму, равную первоначальному взносу, от покупателей.

Кроме того, банки многократно проверяют как сами отчеты, так и компании-партнеры, которые занимаются оценкой. Поэтому  можно говорить, что случаи мошенничества практически сошли на нет.

Однако оценщик может ошибиться и без злого умысла. В ходе кризиса 2008 года случалось так, что заемщик не имел больше возможности обслуживать ипотечный кредит. Но когда банк продавал его квартиру, оказывалось, что вырученные деньги не покрывали обязательств заемщика. В итоге покупатель не только оставался без жилья, но и еще был должен банку значительную сумму.

Такое могло произойти, если стоимость квартиры сильно изменилась со времени получения кредита, либо если оценка изначально была произведена некорректно, то есть оценочная стоимость была значительно выше реальной рыночной во время проведения ипотечной сделки.

Сегодня такая ситуация маловероятна, так как аккредитованные при банках оценочные компании достаточно качественно делают свою работу, и в банках все отчеты об оценке дополнительно перепроверяются, а падение цен на рынке недвижимости, случившееся во время кризиса, уже в целом компенсировано последующим ростом.

К тому же не надо забывать, что оценщик несет финансовую и, в отдельных случаях, уголовную ответственность за неверную оценку. Согласно закону “Об оценочной деятельности в РФ”, оценщик обязан возместить в полном объеме убытки, причиненные заказчику вследствие использования им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в полном объеме за счет своего имущества.

Руководитель блока “Ипотечное кредитование” брокерской компании “Кредитмарт” Дмитрий Чиликин

Источник: https://realty.ria.ru/20120910/398410424.html

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Как оценивают недвижимость оценщики
Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.
Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Зачем оценивать недвижимость и как это сделать?

Как оценивают недвижимость оценщики

Оценка недвижимости – это процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, гаража, земельного участка и др.

Оценка недвижимости необходима в случаях продажи или обмена недвижимости, для оформления ипотеки, при наличии судебных споров, для целей залога и иных целей, например, достаточно часто востребована оценка недвижимости при разводе и разделе имущества.

Проведение оценки недвижимости регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иными законами, а также стандартами оценки.

Основными видами стоимости, которые определяются в процессе оценки недвижимости, являются:

  • Рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно продать на рынке.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату исходя из условий рынка: подбирает аналогичные объекты и рассчитывает среднюю рыночную цену.

При расчете рыночной стоимости учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости (материал стен, наличие отделки, наличие коммуникаций, местоположение и прочее).

Данная стоимость является наиболее точной, в связи с чем, в случае наличия судебного спора, суд принимает во внимание именно рыночную стоимость, рассчитанную экспертом-оценщиком.

Особенно широкое применение рыночная стоимость также получила при совершении сделок с недвижимостью.

  • Кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки массовыми методами, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В данный момент кадастровую стоимость рассчитывают государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения, которые создаются региональной властью. Необходимо отметить, что до недавнего времени расчетом кадастровой стоимости занимались независимые бюро: недвижимости, оценки и т.п. Однако к применяемой ими методике были большие нарекания и эта практика прекращена.

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями закона «О государственной кадастровой оценке» и специально разработанными государством методическими указаниями.

Данная стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, результаты ее расчета утверждаются нормативным актом органа исполнительной власти региона и вносятся в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН).

В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в ЕГРН, являются официальными и применяются для расчета налогов, госпошлины, штрафов и иных целей, определенных в законе.

  • Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую можно купить недвижимое имущество для извлечения прибыли.

Чаще всего она используется для оценки эффективности операций с недвижимостью (например, чтобы определить, принесет ли объект недвижимости доход при сдаче его в аренду).

  • Ликвидационная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно быстро продать.

При определении этого вида стоимости оценщик учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость наиболее часто применяется при реорганизации компании или признания ее банкротом.

Проведение оценки недвижимости (кроме кадастровой оценки) входит в поле профессиональной деятельности независимых оценщиков – частных оценочных компаний или индивидуальных предпринимателей.

По закону оценщик должен быть членом одной из саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), застраховать свою деятельность и предоставлять услуги только по тем направлениям, которые указаны в его квалификационном аттестате.

Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от региона и конкретного оценщика. Поэтому прайс оценки недвижимости лучше уточнять на сайте выбранного исполнителя.

Реальная оценка недвижимости требует того, чтобы в процессе её проведения оценщик учел все факторы, которые могут повлиять на расчет стоимости объекта.

Самым важным фактором, влияющим на цену является себестоимость.

Себестоимость включает в себя цены на строительные материалы, услуги по их транспортировке, оплату труда рабочим и другие затраты (например, 3-этажный пентхаус из бетонных блоков будет стоить дешевле 3-этажного кирпичного жилого дома).

Также на стоимость недвижимости влияют и другие факторы:

  • сложившаяся ситуация на рынке (например, если жилые дома в конкретном городе подешевели на 15%, то продать по полной стоимости свой жилой дом уже не получится, только со скидкой);
  • местоположение (недвижимость на окраине всегда дешевле, чем в центре);
  • сезонность (летом дачные домики стоят намного дороже);
  • развитость инфраструктуры (близость школы, поликлиники, детского сада, магазинов, остановок автотранспорта);
  • степень износа (старые дома требуют больше средств на ремонт);
  • иные факторы.

При расчете стоимости недвижимости оценщик вправе самостоятельно выбирать виды расчета. Чаще всего применяются 3 метода:

  • Сравнительный метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости.

Суть данного метода в том, что покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимость цену больше той, что стоит аналогичный объект на рынке недвижимости.

Оценщик сравнивает объект с аналогичными объектами, корректирует цену в зависимости от характеристик объекта и его аналогов и выводит средний показатель.

  • Доходный метод используется при оценке рыночной стоимости, а также в инвестиционной деятельности.

Его суть заключается в том, что стоимость недвижимости определяется как источник будущей прибыли объекта с момента его оценки до завершения эксплуатации, при этом оценщик учитывает риски, характерные для недвижимости в отдельном регионе (например, повреждения имущества в результате половодья или землетрясения).

  • Затратный метод используют в случаях, когда объект недвижимости нужно оценить без отрыва от земельного участка, на котором он расположен.

При расчете оценщик определяет восстановительную стоимость здания с учетом его износа. Итоговая стоимость объекта недвижимости получается при добавлении к полученному результату рыночной стоимости земельного участка.

Наиболее точная оценка недвижимости получается, когда оценщик использует все три метода расчета.

Рассчитать примерную стоимость своей недвижимости можно самостоятельно, но такой расчет не примут во внимание государственные органы, суды или банки.

Единственным официальным документом, отражающим реальную стоимость недвижимости, служит отчет об оценке объекта недвижимости, подготовленный профессиональным оценщиком.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/zachem-otsenivat-nedvizhimost-i-kak-eto-sdelat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.