Как оценивается квартира при продаже

Содержание

Оценка стоимости квартиры при продаже: оценка доли в квартире, кто оплачивает, как сделать, стоимость оценки, калькулятор | Жилищный консультант

Как оценивается квартира при продаже

Оценка имущества – это определительный процесс стоимости жилья в денежном эквиваленте или вычисление суммы имущественного права владения. Ввиду этого, цена на квартиру может зависеть от технических характеристик либо находиться в прямой зависимости от ценности права обладания на конкретную площадь.

Оценкой имущества занимаются компетентные лица. Таким лицом может быть эксперт из БТИ (бюро технической инвентаризации), либо независимый специалист частной фирмы, проводящей экспертизы недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Юридическая ценность экспертизы, заключается в заверении ее удостоверяющими подписями и печатями, без которых документация признается недействительной.

Поэтому нужна ли самостоятельная оценка собственной недвижимости? Да, если определяется примерная стоимость квартиры для продажи.

Стоимость оценки квартиры для продажи у независимого эксперта составит в среднем 1-2 тыс. рублей.

Процедура определения стоимости жилья регламентируется Федеральным законом РФ «об оценочной деятельности».

Виды стоимости недвижимости

Стоимость жилья – денежная величина запускающая механизм перехода прав владения собственностью. Именно она является причиной и следствием возникновения правоотношений.

Классификация стоимости может различаться по методу оценки квартиры. Например, оценка рыночной стоимости квартиры будет исходить из средней цены такого же сегмента. При этом индивидуальные характеристики: техническое состояние и оснащение жилища рассмотрены не будут. Такой вид стоимости получил распространение и называется рыночный.

Инвестиционная стоимость определяется с учетом предложений заинтересованных лиц-инвесторов. Такие граждане, оценивая недвижимость определенной суммой, формируют ее ценовую величину.

Минимизированная гарантированная сумма денег, возвращаемая при отчуждении собственности при любых обстоятельствах, называется ликвидационной стоимостью. Если рыночная и инвестиционная стоимость может быть равной, то ликвидационная всегда на порядок ниже.

Инвентаризационная стоимость высчитывается на основании технического состояния объекта недвижимости за вычетом элементов ветхости и негодности. Такая сумма составляется путем оценки всего что есть, затем производится оценка износа и делается вычет.

Оценка кадастровой стоимости квартиры подобна рыночной системе. Отличием является одинаковая стоимость собственности в зависимости от площади и дополнительной комплектации. Такое измерение обычно производят государственные органы с целью определения налога.

Методы оценки стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры при продаже имеет несколько основных методов.

  1. Метод капитализации доходов. В простонародье имеет название доходный метод. При таком анализе учитывается полная стоимость жилья, а также предполагаемая прибыль за счет владения. Если прибыль носит сезонный характер, то применяется дисконтирование, то есть вычет на основе неравномерности получения прибыли.
  2. Метод декапитализации, или затратный. Применяется при оценке вторичного рынка или доли. Оценка доли в квартире для продажи преимущественно носит убыточный характер, связанный с многочисленными рисками. Выгода от вторичного жилья всегда заретуширована расходами на преобразование и ремонт.
  3. Сравнительный метод. Прием используется для легкого анализа цены на недвижимость в сравнении с аналогичными объектами.

Такими объектами могут быть:

  • Площадь квартиры или участка.
  • Общие технические характеристики.
  • Недалекое расположение сравниваемых объектов.
  • Однообразная инфраструктура поблизости.
  • Ситуация со снабжением.
  • Демографическая и экологическая составляющая места расположения.

Порядок самостоятельной оценки стоимости квартиры при продаже

Владелец жилья перед продажей задается вопросом, как сделать самостоятельно оценку квартиры? Грамотная и точная экспертиза возможна при соблюдении следующих аспектов:

  1. Проанализируйте местоположение дома, в котором находится квартира. Ознакомьтесь с ценой на жилье данного сегмента рынка.
  2. При расчете стоимости уделите внимание отдаленности квартиры от объектов инфраструктуры. Наличие поблизости станций метро, автобусных остановок, крупных магазинов, школ и больниц станет положительным фактором успешной продажи.
  3. Наличие проблем с регистрацией в данной жилплощади или наложенный арест послужит поводом к значительному снижению суммы денег.
  4. Следует обратить внимание на материал изготовления строения;
  5. Техническое состояние и внутреннее оснащение.
  6. Этаж, площадь, количество комнат – первостепенный аспект для анализа.
  7. Уровень безопасности.

Проанализировав основные характеристики продаваемого жилья, не следует их переоценивать. Беспристрастная независимая оценка самого владельца позволит определить оптимальную сумму для продажи собственности.

Основываясь на характеристиках и привлекая беспристрастность, следует поэтапно оценить квартиру:

  1. Изучив аналогичный рыночный сегмент, необходимо дать ответ: сколько стоит квартира в среднем.
  2. Учитывая нюансы рыночных отношений, не следует забывать о скидках и уступках. Необходимо уменьшить среднюю сумму для продажи, учитывая скидку.
  3. Проанализировать техническое состояние. В случае наличия определенных дефектов, узнать, кто делает и какая будет цена ремонта. Сумму ремонта целесообразнее тоже вычесть из общей стоимости квартиры.
  4. Полученная стоимость – цена, из которой следует исходить при подаче объявления о продаже жилья.

Также возможно воспользоваться калькулятором оценки стоимости квартиры, который можно найти в сети Интернет.

Пример оценки стоимости квартиры при продаже

Гражданин владеет двухкомнатной квартирой на третьем этаже в панельной пятиэтажке. Было решено квартиру оценить и продать. Финансовый вопрос, кто оплачивает регистрацию смены хозяина не стоял, платить будет покупатель. Оценка жилья и подготовка документации за продавцом.

Произвести оценку для уверенности решено было несколькими способами. Сначала производился первоначальный самостоятельный расчет. Для определения цены исследованы объявления аналогичной недвижимости. Средняя стоимость составила 6 млн. рублей.

Затем обратились за услугой к независимому эксперту, который оценил имущество на 8 млн. рублей.

Напоследок для уверенности решено было воспользоваться новой услугой – оценки недвижимости через интернет. Результат – 8 млн. руб.

Выставив объявление о продаже дома за 8 млн. практически не было получено откликов. В итоге квартира была продана за 5.6 млн.

Заключение

  1. Оценка имущества производится независимым экспертом или специалистом БТИ при необходимости получения удостоверяющей документации. Самостоятельная оценка необходима для определения примерной стоимости квартиры для продажи.

  2. Несмотря на различие видов методов оценки имущества, все они рассчитывают общую сумму с учетом доходности или убыточности объекта.
  3. При самостоятельной оценке необходимо учесть не только явные технические характеристики, но и скрытые аспекты недвижимости.

  • Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry-pri-prodazhe/

Как правильно оценить стоимость квартиры для дальнейшей продажи?

Как оценивается квартира при продаже

Оценка стоимости квартиры и конкретная ее цена – краеугольный камень во всех переговорах, касающихся сделок с недвижимостью. Понятно желание продавца продать дороже, а покупателя – купить дешевле. В «битве» за указанную цену основными аргументами будут достоинства квартиры. 

Чем больше цена жилья отличается от средней цены по городу, тем более обоснованными должны быть притязания продавца. Покупатель же при торге может сбивать цену, указывая на недостатки жилплощади, чтобы «вписаться» в свой бюджет.

В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих владельцев недвижимости: «Как правильно оценить стоимость квартиры?».

Как формируется цена на квартиру?

При оценке стоимости своей квартиры продавцы обычно ориентируются на среднюю стоимость аналогичных квартир в городе. Ее можно выяснить, совершив небольшой обзвон соответствующих объявлений в газете.

Выяснив «среднюю по больнице», продавец обычно добавляет некоторую сумму сверху, чтобы остаться в прибыли. Свою наценку делает риэлтор, если хозяин сам не может продать квартиру. В результате стоимость жилища оказывается необоснованно «раздута».

В связи с кризисом и удорожанием жилья на первичном рынке владельцы квартир еще существеннее повышают цены, желая «идти в ногу со временем», то есть поспевать за темпами инфляции.

На самом деле цены на вторичном рынке недвижимости не такие подвижные, как на первичном, и эксперты не отмечают чрезмерного роста стоимость жилья, бывшего в эксплуатации.

Напротив, спрос на квартиры снижается по ряду причин:

  • общее снижение покупательской способности;
  • высокие процентные ставки по ипотеке;
  • более жесткая кредитная политика банков и рост процента отказов в предоставлении займа;
  • смещение интересов населения к первичному рынку по причине более низких цен и возможности получения государственной поддержки по приобретению жилья в новостройках.

В результате цены на вторичном рынке сдерживаются и изменяются в сторону повышения не так стремительно, как хочется некоторым продавцам. Основой для назначения большей цены по-прежнему являются достоинства квартиры, а не экономическая ситуация.

Конечно, если продавец не заинтересован продать квартиру быстро, он может дождаться «своего» покупателя. Но если нужно реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки, то высокая цена, скорее всего, отпугнет, а не привлечет приобретателей.

Прежде чем переходить к оценке стоимости квартиры, следует узнать среднюю цену квадратного метра в городе. Анализировать цены на квартиры целиком смысла особого нет, так как даже однокомнатные отличаются по своему метражу, количеству жилой площади, планировке и т.д.

Отталкиваться следует именно от стоимости квадратного метра. Полученную сумму следует умножить на площадь квартиры – и у вас имеется базовая стоимость вашего жилища.

Можно выписать достоинства квартиры на листочек и предположить их стоимость. В зависимости от их количества определяется «добавка» к цене жилплощади.

Самыми очевидными и существенными достоинствами квартиры являются:

  • Расположение. Можно сделать существенную наценку в том случае, если жилище находится на первом этаже дома на «красной линии». Впоследствии эту квартиру могут выкупить под коммерческую недвижимость, а там цены совсем другие. В других случаях квартиры на верхнем и нижнем этаже ценятся не так сильно. Оптимальное расположение – 3-5 этаж в многоэтажке.
  • Наличие или отсутствие лифта. Для кого-то подъемник – достоинство, а кто-то считает, что платить деньги за квадратные метры лифта – лишняя роскошь. Однако если квартира высоко, отсутствие лифта – серьезная проблема при переезде, после рождения ребенка или если в семье имеется инвалид.
  • Наличие балкона или лоджии. Это не только «лишние» квадратные метры, не учитываемые при уплате налогов и квартплате, но и удобство. Летом можно организовать кабинет на свежем воздухе, если лоджия достаточно велика. А зимой на балконе традиционно хранится всё ненужное, что жалко выбросить. И, конечно, это идеальное место для велосипедов, скейтов и прочего спортинвентаря.
  • Наличие кладовки или закутка, который можно переделать под кладовку. Для рачительных хозяев наличие склада для варений, солений, зимней одежды, обуви и прочего – отличный вариант.
  • Просторный санузел. После хрущевских небольших ванн и туалетов от санузлов хочется функциональности. Идеально, если в ванной есть возможность установки стиральной машинки, душевой кабинки или даже джакузи. Лучше, если туалет и ванная комната будут отделены перегородкой. Наличие теплых полов – еще один повод повысить стоимость квартиры в целом.
  • Наличие ремонта. Понятно, что на квартиру с современным евроремонтом, утепленными полами и подвесными потолками стоит делать большую наценку. Обычно она эквивалента стоимости ремонтных работ, но можно взять и чуть повыше. За хороший ремонт покупатели с радостью доплатят.
  • Наличие шкафов-купе. Естественно, при переезде шкаф-купе никуда не девается, а покупатели получают удобную альтернативу обычным шкафам.
  • Наличие встроенной кухни. Как правило, она довольно функциональна, плюс ее наличие автоматически делают квартиру пригодной к проживанию с первого дня. Как говорится, любая квартира начинается с кухни.

Не стоит забывать и про «бонусы». Например, если остается полностью меблированная квартира «под ключ», то можно чуть повысить стоимость квартиры. При этом если вещи продавцу особо не нужны и он их всё равно планировал оставить, то можно сбросить цену, оставив мебель как бы «в подарок».

К другим таким бонусам можно отнести:

  • сантехнику;
  • пластиковые окна;
  • гардины и шторы;
  • светильники;
  • шкафы и тумбы;
  • ковры;
  • картины и т.д.

Как правильно торговаться при покупке квартиры

При обосновании стоимости квартиры на первый план выходит умение ее владельца торговаться. Он должен объяснить покупателю, чем его жилище отличается от других, показать его выгодные стороны.

Например, кроме перечисленных достоинств, можно указать на следующее:

  • удобное месторасположение дома вблизи магазинов, социальных объектов, остановок;
  • наличие свободных парковочных мест перед домом;
  • материал дома – кирпичные дома ценятся обычно дороже, чем панельные;
  • возраст дома – оптимальный 5-7 лет: за это время здание дало усадку, но еще не обветшало, следовательно, вероятность проявления дефектов в течение ближайших 10-15 лет минимальна;
  • наличие домофона;
  • наличие входной железной двери;
  • наличие охраны в подъезде;
  • невысокую квартирную плату;
  • наличие в доме охранной или пожарной сигнализации;
  • узаконенную перепланировку.

При указании цены в объявлении нужно быть готовым, чтобы скинуть до 5% от стоимости жилья при торге. Скидку можно предоставлять только при соблюдении определенных условий, например, если покупатель даст свое согласие в течение дня и заключит предварительный договор купли-продажи.

Полностью собранный пакет документов может подтолкнуть покупателя к решению заключить сделку, особенно, если ему нужно приобрести жилище срочно.

В других же случаях согласие немного подождать может ускорить совершение сделки. Но тогда у продавца должны быть гарантии, что покупатель не передумает, поэтому сторонам лучше заключить предварительный договор.

При торге следует держаться уверенно, смотреть покупателю прямо в глаза, убедительно доказывать свою правоту. Если покупатель требует скидку, он должен это обосновать. Например, у него нет столько денег или квартира кажется ему недостаточно хороша.

Если аргументы кажутся обоснованными, можно уступить. После у продавца появится моральное право требовать однозначного ответа по заключению сделки.

Как оценить стоимость квартиры? Смотрите видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kak-pravil-no-otsenit-stoimost-kvartiry-dlya-dal-nejshej-prodazhi.html

Как провести оценку квартиры самостоятельно при продаже? Оценка квартиры при продаже: необходимость, стоимость, процедура +Фото и

Как оценивается квартира при продаже

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

С помощью экспертных агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной.

Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту.

Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям.

Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью.

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом.

Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью.

Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости  – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

  • Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
  • Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
  • Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
  • В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
  • Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

  • Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
  • Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
  • Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
  • Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
  • Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

  • Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
  • Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
  • Технический паспорт недвижимости,
  • Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

  • Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
  • Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
  • Цель проведения экспертизы,
  • Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
  • Список документов, использованных при проведении анализа,
  • Список методов анализа,
  • Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
  • Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью,  доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья,  его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

  • капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения  и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
  • декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
  • сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога.

Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок.

В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом.

Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире.

Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно.

Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту.

Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

  • Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
  • Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
  • Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
  • Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
  • Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
  • Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
  • Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
  • Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Итоги

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/ocenka-kvartiry-pri-prodazhe-nuzhna-li-stoimost-kto-provodit.html

Руководство по самостоятельной оценке квартиры для продажи

Как оценивается квартира при продаже

Оценкой недвижимости называют целую группу мероприятий, направленных на определение вероятной цены, по которой будет наиболее выгодно передать объект от одного владельца к другому. Это особенно важно, когда определяются дополнительные сборы в государственный бюджет, либо субсидии.

Самостоятельная оценка недвижимости

Результат в виде конечной цифры – один из предметов для публичной оферты. Такое измерение не носит принудительный характер. Результаты могут быть изменены, если стороны достигнут понимания.

ФЗ №135 регламентирует определение конечной стоимости для тех или иных объектов недвижимости. Последние корректировки вносились в документ на протяжении 2016 года. Самостоятельное осуществление оценки – один из допустимых вариантов.

Государственная кадастровая экспертиза назначается, если организовано судебное производство.

В зависимости от используемых методов используется различная квалификация самой стоимости:

  1. Кадастровая. Строго фиксированное значение, которое определяется на основе решения специальной комиссии.
  2. Ликвидационная. Минимальная сумма, получаемая при отчуждении имущества путём продажи.
  3. Инвестиционная. Определённые цифры, которые можно возместить за общий срок эксплуатации.
  4. Рыночная. Выставляется после тщательного анализа сегмента рынка недвижимости. Требуется изучить аналогичные объекты, предложение по которым уже присутствует.

Параметры, влияющие на стоимость квартиры

Когда недвижимость оценивается самостоятельно, пользователь проходит несколько этапов.

Учёт следующих факторов обязателен, чтобы оценка была правильной:

  • Площадь самой квартиры, либо земельного участка

Только при небольших или средних объектах работает правило «чем больше площадь – тем дороже объект». Если имеется серьёзная территория – актуально применение специального снижающего коэффициента, для уменьшения затрат по коммунальным услугам.

  • Характеристики технического плана

На окончательную стоимость влияние оказывают параметры вроде материала для возведения строений, современной планировки, общего количества этажей.

Особенно интерес представляют административные центры, продовольственные отделы поблизости. Ориентировочная стоимость увеличивается, если рядом находится больше объектов.

Это особенно важно для наличия, либо отсутствия притязаний по правам со стороны третьих лиц. В зависимости от этого, корректируется и результат.

Дешевле оцениваются квартиры, если они расположены далеко от центра города. Роль играет и то, где, на каком расстоянии находятся ближайшие автомобильные магистрали, станции метро, парки.

Стоимость поднимается при наличии внутри хотя бы косметического ремонта.

Стоит обращать внимание на факторы вроде наличия балконов и лоджий в квартире, материалы окон и дверей, сантехническое оборудование, мебель, интернет-соединение.

Способы самостоятельной оценки стоимости

Используется несколько методов при проведении процедуры оценки квартиры. Ответственное лицо не играет роли.

Сравнительный

Основывается на применении аналогий. Для того, чтобы оценить требуется найти другие объекты недвижимости, обладающие схожими параметрами. После этого выявляется среднее значение цены. Но способ оценки будет эффективен только для территории отдельного региона. Не стоит использовать объекты, которые находятся на территории разных субъектов.

Все параметры подлежат анализу. Эффективность метода – самая низкая, его выбирают чаще всего профессиональные риелторы. Иногда случается так, что сравнивать квартиру просто не с чем, потому что на рынке недостаточно аналогичных предложений.

Затратный способ

Имеются в виду затраты, связанные с возведением объекта.

В этот параметр включают:

  1. Расходы на зарплату.
  2. Приобретение строительных материалов.
  3. Стоимость земли.

Самый актуальный механизм подсчёта стоимости квартиры. Но данный способ оценки используется редко из-за высокой сложности.

Доходный способ

Актуальный вариант оценки при работе с коммерческими объектами. По специфике проведения не подходит для обычных квартир, выставленных на продажу. Основа для способа – определение доходов в будущем от того или иного объекта.

Инвентаризационный

Способ оценки квартиры актуален, когда требуется определиться с налогом на имущество. Но полученные цифры будут сильно отличаться от стандартной рыночной стоимости объектов. Строительные материалы вместе с расходами – основа для оценки. Используется два дополнительных коэффициента в виде инфляции, степени изношенности зданий.

Стоимость долевой собственности – явление для отдельного изучения.

При подобных обстоятельствах такие факторы будут определяющими:

  • Дети, не достигшие совершеннолетия.
  • Количество собственников жилья.
  • Собственность на долю.

Определение средней арифметической

Упрощённый вариант оценки квартиры, предполагающий сравнение с другими объектами, обладающими теми же характеристиками, что и исходная квартира:

  1. Тщательное изучение предложенных цен на квартиры с похожими параметрами и сравнение со своей. Средства массовой информации и крупные агентства недвижимости – самые актуальные источники информации в данном направлении. Главное – наличие равноценных объектов по таким параметрам, как наличие балкона, габариты кухни, ремонтное состояние, этажность, число комнат, класс отделки, строительная конструкция дома, место положения.
  2. Корректировка цен по выбранным вариантам.Требуется учитывать получение серьёзной скидки благодаря успешным торгам. Конкретная величина поправок определяется ситуацией, складывающейся для рыночного Цены на низком уровне способствуют появлению скидок, продавцам интересно оперативно продавать недвижимость. Ситуация куда более сложная для покупателя, если наблюдается увеличение общей стоимости.
  3. Остаётся определить, сколько стоит квадратный метр у других имеющихся квартир. Нужно делить на общую площадь полученный результат по стоимости, учитывающий поправку. Максимальные и минимальные значения из полученного ряда исключаются. Средняя цена за 1 квадратный метр определяется по всем другим объектам. Потом её умножают на общую площадь исходного объекта. Получается примерная рыночная стоимость реализуемого объекта.

Рекламные объявления в СМИ

Это один из наиболее объективных источников информации. Здесь приводятся сведения относительно стоимости представленных на рынке квартир, а так же – общая инфраструктура, расположение, другие технические характеристики. Достаточно изучить текущие объявления. Но некоторые из них могут быть достаточно старыми.

Онлайн калькулятор

Чаще всего онлайн калькуляторы располагаются на специализированных сайтах, самих средств массовой информации, либо агентств, занимающихся реализацией объектов. Расчёт оценки проводится автоматически после введения определённых параметров квартиры, известных пользователю заранее. Для определения результатов оценки используются те же сведения, что указаны выше.

Оценка квартиры при ипотеке

Выполнение определённых требований – обязанность заёмщиков. Особенно это касается сбора необходимых документов, вызова оценщика на объект.

Заёмщику требуется собрать следующие виды документации:

  • Паспорт;
  • Документ с кадастровыми сведениями;
  • Экспликацию с планом по помещениям;
  • Соглашение по покупке-продаже, либо другой документ, устанавливающий право собственности.

После сбора бумаг останется позвонить в компанию, которая занимается соответствующими видами работ. Дополнительно уточняются сроки осуществления услуги, стоимость предоставления. Планируется время, в которое владелец встречается с оценщиком.

Специалисты изучают конкретные параметры, способные остаться неизменными на протяжении длительного времени. Отчёт формируется за срок от 1 до 5 дней после завершения процедуры. В этом документе будет описана ликвидная, а так же рыночная стоимость объекта недвижимости. После этого документ направляется сотрудникам банка — это необходимо для одобрения ипотеки.

Отчёты в среднем содержат до 27-30 страниц. Они содержат фотографии, созданные во время осмотра вместе с необходимыми документами на квартиру.

Ликвидная стоимость – главный параметр, учитываемый самим банком.

Профессиональная оценка

Если проведённые ранее процедуры оценки не удовлетворяют владельца, или нужно как можно быстрее выйти на сделку – он может обратиться к независимым экспертам. Они учитывают те же факторы, что уже описаны ранее.

До заключения договора с исполнителем стоит отдельно обсудить следующие моменты:

  1. Расчёт со стороны заказчика;
  2. Общая стоимость услуг;
  3. Наличие или отсутствие информации, требуемой для получения результата;
  4. Стоимость, используемая при тех или иных обстоятельствах;
  5. Цель проведения процедуры;
  6. Описание недвижимости, требующей оценки.

Этапы оказания услуги будут выглядеть следующим образом:

  • Сначала проводятся переговоры с исполнителем;
  • Определяются сроки проведения;
  • Специалист выезжает по адресу;
  • Составление акта на осмотр по объекту;
  • Заказчик подаёт свои документы;
  • Сбор недостающих сведений;
  • Специалист занимается изучением материалов;
  • Определение варианта проведения оценки;
  • Подсчёт цены на жильё;
  • Составление акта оценки по результату работ.

Когда договор заключат, выбирается конкретный момент, когда выезжает специалист. На осмотр помещений редко уходит больше получаса. Специалистами для оценки исследуются, анализируются все сегменты рынка, к которым относится объект недвижимости.

Какой закон регулирует стоимость квартир?

Федеральные стандарты оценки, а так же №135 ФЗ – основные документы, на которые опираются сами специалисты при проведении работ. ФСО №1 – ещё одно основание при проведении оценки. Им могут воспользоваться и обычные граждане.

Особенности обращения к профессионалам

Стоимость выполнения работ по оценке составляет от 2 500 до 6000 рублей. Показатель актуален для Москвы, ближайших окрестностей. На территории разных регионов стоимость бывает различной. Целевое назначение помещений и квадратура площади – главные характеристики, из-за которых появляются отличия.

Для начала работы оценщика потребуются следующие документы:

  1. Технический план из БТИ.
  2. Документация, согласно которой есть право на использование имущества.
  3. Паспорт владельца.

Главное – не обманывать ни специалистов, ни последующих владельцев. Указание ошибочной стоимости может быть чревато вопросами со стороны контролирующих органов. Это может быть сам банк, либо налоговая служба.

Самостоятельная оценка недвижимости относится ко вполне законным действиям.

Они помогают определить, сколько в итоге стоит тот или иной объект недвижимости.

Основными моментами для осуществления оценочной деятельности будут такие:

  • Сопоставление предложений на рынке, по аналогичным и отличным характеристикам.
  • Изучение места расположения вместе с наличием необходимых коммуникаций.
  • Оснащённость рассматриваемых объектов дополнительными возможностями вроде парковки, управляющей компании.

Хороший вариант оценки – использование современных онлайн-сервисов для определения всех интересующих параметров, включая и стоимость.

Это весомая помощь для самостоятельной оценки недвижимости. Исходная информация при расчётах постоянно обновляется. Некоторые погрешности присутствуют, но они остаются небольшими. Надо учитывать, что оценка проводится только для стандартных квартир. Но такие решения позволяют получить примерную картину.

Стоимость самого жилья не влияет на то, по какой цене предоставляются услуги независимых компаний на рынке. Многие компании предлагают дополнительные скидки, специальные предложения.

Источник: https://property911.ru/prodazha/ocenit-kvartiru-dlya-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.